Cómo se mide el alquiler en el IPC

El IPC sigue dos tipos de alquiler. Uno es el alquiler de la residencia principal, que cubre los costos de vivienda que enfrentan los inquilinos-ocupantes. El otro es OER, que rastrea los cambios en lo que serían los alquileres hipotéticos si los propietarios arrendaran sus propiedades en lugar de poseerlas. Analizar este llamado alquiler imputado permite que el IPC se centre en el costo de la vivienda que ofrece una propiedad, sin considerar ningún cambio en su valor como activo.

OER es el mayor de los cuatro componentes que componen la categoría de vivienda en el informe del IPC, lo que refleja el hecho de que la mayoría de los estadounidenses son propietarios de sus viviendas en lugar de alquilarlas. Representa un considerable 27% del IPC, mientras que el alquiler de la residencia principal representa otro 8% del índice. Eso significa que, en conjunto, los alquileres representan más de un tercio del IPC, lo que los convierte en el factor más importante que determina las lecturas más amplias de inflación.

Cómo se calcula el REA

Cada componente del IPC tiene dos entradas. Uno es el cambio de precio. El otro es el peso que se le da a ese artículo en la canasta general del IPC, lo que refleja la porción de un presupuesto familiar mensual hipotético que representa ese artículo. Por lo tanto, las ponderaciones de diversos bienes y servicios pueden cambiar con el tiempo a medida que sus precios aumentan más rápido o más lentamente en relación con otros artículos.

Para determinar el peso de los REA dentro del IPC (qué proporción del presupuesto de un hogar representa), la Oficina de Estadísticas Laborales se basa en las respuestas de una encuesta de la Oficina del Censo que plantea a los propietarios la siguiente pregunta: “Si alguien alquilara su casa hoy ¿Cuánto crees que sería el alquiler mensual, sin amueblar y sin servicios públicos?”

El BLS deriva los cambios de precios para el componente REA analizando los alquileres reales pagados por inquilinos que ocupan propiedades similares. Aún así, los cambios de precios de los REA y del alquiler de la residencia principal a veces pueden divergir, como ocurrió marcadamente en enero de este año. Esto se debe en parte a que la muestra de REA pone más énfasis en propiedades unifamiliares independientes que en complejos de apartamentos, y los dos mercados tienen diferentes dinámicas de precios.

Otra diferencia importante es que el BLS hace un ajuste a los REA en un intento de eliminar los costos de los servicios públicos. Los servicios públicos figuran en el alquiler pagado por los inquilinos, pero el de los propietarios aparece en otras partes del IPC. Eso significa que las oscilaciones bruscas en los precios de la energía (como las causadas por el estallido de la invasión rusa de Ucrania) a veces también pueden crear una brecha entre los dos componentes.

Otras formas de realizar un seguimiento de los alquileres del mercado

Los sitios web inmobiliarios como Zillow y Apartment List publican lecturas mensuales sobre los alquileres de mercado para nuevos arrendamientos, que los pronosticadores utilizan como indicadores adelantados para los dos componentes de alquiler del IPC. El BLS también comenzó recientemente a publicar su propio índice de alquileres de mercado, al que llama Índice de alquileres de nuevos inquilinos. (Se basa en los mismos datos de la encuesta, pero solo incluye respuestas de personas que acaban de mudarse a una unidad de alquiler).

La diferencia clave entre las medidas es que las cifras del IPC se basan en los alquileres promedio pagados por todos los inquilinos, mientras que las otras cifras cubren solo a los nuevos inquilinos. Dado que la gran mayoría de los inquilinos no se mudan de un año a otro, se necesita tiempo para que los cambios en los alquileres de mercado en los nuevos arrendamientos se filtren en el conjunto más amplio de viviendas, porque normalmente es mucho más fácil para los propietarios aumentar los alquileres a los niveles del mercado una vez que los inquilinos mudarse. Eso coloca a los componentes del alquiler del IPC por detrás de la curva.

Eso significó que la tasa de inflación medida por el REA no comenzó a aumentar hasta mucho después de que las medidas del mercado mostraran que se estaba disparando en 2021. Y si bien esas medidas muestran una fuerte desaceleración de la inflación en 2022, la REA mostró que la inflación aumentó de manera constante hasta finales de 2023 y en adelante. desde entonces sólo ha disminuido gradualmente.

Las sorpresas de los REA

La caída de los REA ha sido más lenta en los primeros tres meses del año de lo que los pronosticadores generalmente anticipaban. Eso jugó un papel importante en las cifras del IPC que mostraron una reaceleración de la inflación general. Los datos de enero fueron especialmente sorprendentes, porque el REA en realidad aumentó un 0,56%, el mayor aumento desde principios de 2023, en lugar de registrar una mayor moderación, como el componente del alquiler de la vivienda principal, que aumentó sólo un 0,36%.

Un empleado de BLS causó cierta controversia unas semanas más tarde cuando envió un correo electrónico a los «superusuarios» de los datos de la agencia. En el correo electrónico, el analista sugirió que la brecha se debía a un aumento en la ponderación de las unidades unifamiliares independientes dentro de la muestra de REA. Una aclaración posterior del BLS dijo que el peso había aumentado alrededor de cinco puntos porcentuales. Pero eso no apaciguó a los analistas, quienes señalaron que tal salto no habría sido suficiente para explicar el aumento de enero.

Luego, el BLS organizó un seminario web sobre el tema el 7 de marzo, en el que ofreció información adicional que sugiere que el ajuste de los servicios públicos jugó un papel importante en la divergencia entre los dos componentes del IPC en enero. Según Laura Rosner-Warburton, socia de la firma de investigación MacroPolicy Perspectives, los recientes aumentos en los precios de los servicios públicos deberían comenzar a acercar las cifras de REA y de residencia principal en los próximos meses.

La persectiva

A pesar de algunos contratiempos en lo que va del año, los pronosticadores en general esperan que el ritmo de aumento de los componentes de alquiler del IPC continúe moderándose a medida que avanza el año, lo que debería dar confianza a la Reserva Federal para comenzar a recortar las tasas de interés más adelante en 2024.

Pero una gran pregunta se refiere a cuánto les queda por hacer a los componentes del IPC para ponerse al día con las rentas de mercado. El índice Zillow ha aumentado alrededor de un 28% desde marzo de 2021, mientras que el nuevo índice BLS que rastrea a los nuevos inquilinos aumentó solo un 16% durante el período. Mientras tanto, el REA se encuentra en algún lugar entre los dos, habiendo aumentado alrededor del 20%. Con qué medida del mercado convergerá finalmente el REA es un tema de gran incertidumbre.

“Los alquileres primarios y el alquiler equivalente a los propietarios (REA) deberían desacelerarse ligeramente en abril. Esperamos que el primero crezca un 0,38% (frente al 0,41% anterior) y el segundo un 0,41% (frente al 0,44% anterior)”, escribió un equipo de Bloomberg Economics dirigido por la economista jefe estadounidense Anna Wong en un informe del 10 de mayo. «Los alquileres de mercado sugieren que tanto el REA como la inflación de los alquileres primarios se desacelerarán a lo largo de 2024, y la inflación general anual de la vivienda caerá al 4,0% para finales de año (desde el 5,6% en marzo)».

¿Qué significa todo esto?

Los indicadores adelantados, como los índices Zillow y New Tenant, están enviando fuertes señales de que la inflación de los alquileres volverá a sus niveles prepandémicos del 3% al 4%. (Es una tasa consistente con el objetivo de inflación del 2% de la Reserva Federal, ya que otras partes del IPC normalmente están por debajo del 2%). Es decir, el aumento más pronunciado en los costos de alquiler ha quedado atrás y el mercado está volviendo a la normalidad. Pero es difícil decir cuándo el IPC comenzará a reflejar esa tendencia, dadas las complejidades del cálculo del REA y los retrasos involucrados.

Existe el argumento de que la Reserva Federal debería dejar de lado esas peculiaridades metodológicas y proceder con los recortes de tasas de interés planeados que ahora están en suspenso. Pero parecer ir en contra de las cifras del IPC sería una tarea difícil para la Reserva Federal, sobre todo porque los funcionarios de allí todavía se están lamiendo las heridas por restar importancia al aumento de la inflación en 2021 y generando duras críticas por avanzar demasiado lentamente, en la mente de muchos, para comenzar a subir las tarifas.

Powell, en sus comentarios del 13 de mayo en un evento organizado por la Asociación de Banqueros Extranjeros en Amsterdam, dijo que la Reserva Federal había aprendido que cuando se trata de cifras del IPC versus las rentas del mercado, «los retrasos son más largos de lo que pensábamos». Dijo que la disminución de la inflación inmobiliaria “se manifestará” eventualmente, “pero tenemos que esperar a que suceda”.

Fuente: https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-05-14/why-powell-sees-rent-inflation-as-an-obstacle-to-fed-rate-cuts?srnd=economics-v2