A medida que más empleados trabajan desde casa en la era del trabajo híbrido, muchas empresas descubren que necesitan oficinas más pequeñas. En comparación con los planos de planta anteriores a la pandemia diseñados para albergar a la mayor cantidad de trabajadores posible, cada vez más empresas buscan espacios más compactos pero de mayor calidad para el futuro.

Según cifras de la firma mundial de bienes raíces comerciales JLL, como resultado, el 48% de los clientes en los principales mercados, incluidos el Reino Unido, Alemania y Francia, están buscando reducir su huella en los próximos tres a cinco años. «Nuestros clientes están decidiendo qué hacer con el espacio que tienen analizando datos de los últimos años para elaborar planes a largo plazo», afirma  Stephanie Hyde , directora ejecutiva de JLL en el Reino Unido y de mercados EMEA. «Además, muchos contratos de arrendamiento están venciendo, las empresas están presionando para cumplir con las agendas de sustentabilidad y se están enfocando en lograr que los híbridos funcionen correctamente».

Esta inminente reducción corporativa tendrá enormes ramificaciones para la industria inmobiliaria. A medida que finalicen más arrendamientos, los expertos anticipan una oleada de espacio comercial disponible en el mercado. Según datos de marzo de 2024 de la firma de investigación sobre el lugar de trabajo Leesman, las reducciones totales de espacio podrían alcanzar el 40% en su base global de clientes de 766 empresas. Proyectada hacia el centro de Londres, si la misma proporción de los ocupantes de la ciudad optan por reducir su huella, esta reducción corporativa equivaldría a 56,6 millones de pies cuadrados (5,26 millones de metros cuadrados) de espacio para oficinas.

En la carrera por mejores lugares de trabajo, las oficinas que quedan atrás pueden permanecer vacías. «Cada vez más organizaciones buscan espacios que permitan una mejor jornada laboral para los empleados, en zonas más atractivas de la ciudad», afirma  Tim Oldman , fundador y director ejecutivo de Leesman, con sede en Londres. «A medida que las empresas pagan mucho dinero por la calidad, la atracción gravitacional hacia oficinas más nuevas y de mayor calidad deja un vacío para los edificios de menor calidad».

No todos los edificios desocupados se pueden actualizar para satisfacer las nuevas demandas del mercado, ni convertirlos en unidades residenciales. «Muchas grandes organizaciones están persiguiendo objetivos netos cero , por lo que se trasladarán a edificios más nuevos con certificación medioambiental y la última tecnología», afirma Oldman. «Y la inversión detrás de los bienes raíces comerciales, diseñados para espacios masivos de planta abierta, significa que no es económica ni prácticamente viable reutilizarlos como hogares. Serían pisos para millonarios, con poca luz natural».

Las empresas también están siendo más selectivas sobre dónde ubicar sus oficinas centrales, dice  Duncan Swinhoe , director general para Europa de la firma de diseño y arquitectura Gensler, en Londres. Un inquilino tradicional en el distrito central de Mayfair de la ciudad, como un fondo de cobertura, ahora puede estar más inclinado a mudarse a vecindarios «más atrevidos» que atraigan a más empleados, añade. «La proximidad a servicios, cafeterías, bares y buenas conexiones de transporte es ahora un factor mucho más importante en la ubicación: los empresarios quieren atraer a su gente a la oficina».

Si bien es posible que se esté produciendo un reinicio del mercado, Oldman dice que no cree que la industria de bienes raíces comerciales, ni distritos comerciales enteros, desaparezcan en el largo plazo. «A medida que más empresas opten por oficinas más nuevas que luzcan impresionantes, en excelentes ubicaciones y con un espacio interior fantástico, habrá una serie de edificios más antiguos que caerán en valor. Pero hay demasiadas personas con enormes sumas de dinero invertidas como para permitir un evento catastrófico. que suceda, y que franjas de ciudades se conviertan en pueblos fantasmas».

En cambio, durante la siguiente década, los edificios comerciales desocupados serán renovados, transformando áreas que antes estaban llenas de trabajadores de oficina durante las semanas laborales y casi desiertas durante los fines de semana, en «destinos híbridos» llenos de  mayores espacios verdes, áreas peatonales y opciones de ocio  que mantienen una afluencia semanal más consistente.

Los distritos comerciales construidos expresamente necesitarán ser actualizados, afirma Swinhoe. Pone como ejemplo el distrito financiero más grande de Londres, Canary Wharf. «Tiene edificios muy grandes de un solo uso, diseñados en un área monofuncional, que ahora necesita reinventarse para admitir una gama más amplia de usos».

Los barrios de uso mixto  ya son una práctica común en América del Norte, dice Swinhoe, donde los desarrolladores suelen estar menos limitados por la planificación urbana centenaria y la protección del patrimonio de las ciudades europeas. Por ejemplo, desarrollos como  Hudson Yards de Nueva York combinan espacios de oficinas, residenciales y comerciales sin una forma dominante de bienes raíces. Pero estos espacios también han ido surgiendo en Londres, en particular  Coal Drops Yard en King’s Cross , que mezcla lugares de entretenimiento con tiendas minoristas de poca altura y oficinas de gran altura.

Oldman cree que estos desarrollos creativos podrían ser el modelo para regenerar los distritos afectados por oficinas vacías. «El ‘uso mixto’ alguna vez significó áreas llenas de oficinas, algo de espacio residencial y algunas tiendas minoristas», dice. «Ahora, podríamos ver estas partes de las ciudades convertirse en focos de creatividad, llenos de negocios centrados en la comunidad, servicios especializados y espacios experienciales en un entorno más compartido».

El resultado es que los centros de las ciudades deben ser recalibrados. «Hace veinte años, el corazón del plan maestro sería el distrito central de negocios, con el distrito financiero en su núcleo y todo lo demás que giraba en torno a él», dice Swinhoe. «Eso está cambiando ahora para que el corazón palpitante de la ciudad se centre en el estilo de vida, el entretenimiento y las comodidades, en lugar de simplemente en los negocios; se está reconectando a las ciudades como lugares donde las personas se reúnen para construir vidas, no solo trabajar».

Pero incluso cuando los contratos de arrendamiento expiren y  las grandes corporaciones se trasladen a sedes más pequeñas , es probable que este proceso se alargue. La planificación, el desarrollo y la construcción de nuevos espacios lleva tiempo:  el desarrollador de Coal Drops Yard fue designado en 2000 y tardó 18 años en abrir; Después de años de especulaciones, Hudson Yards se anunció formalmente finalmente en 2004 y se inauguró en 2019.

Más inmediatamente, las ciudades pueden enfrentar un éxodo de oficinas. Algunas ciudades se están acercando más al límite que otras. Gran parte de esto está determinado por la duración del arrendamiento: por ejemplo, mientras Oldman dice que la duración promedio de un arrendamiento en Londres es de 12 años, algunos centros comerciales importantes tienen solo cinco años, como Zúrich . Algunos centros de las ciudades ya están experimentando el fenómeno: desde la pandemia, la duración de los arrendamientos en Manhattan se ha reducido a menos de 10 años , y edificios emblemáticos como el Flatiron han permanecido vacíos a medida que las empresas reducen su tamaño .

Sin embargo, se avecina una fecha límite y se avecina una afluencia masiva de bienes raíces comerciales. «En la mayoría de las grandes ciudades habrá un exceso de oferta de espacios normales y malos», afirma Oldman. «Los desarrolladores podrían verse obligados a llegar al borde del precipicio para ser creativos, pero tienen alrededor de cinco años para prepararse, movilizarse y prepararse para el futuro que se avecina».

Fuente: https://www.bbc.com/worklife/article/20240509-corporate-real-estate-on-cliff-edge-to-rethink-communal-spaces