Para Moira Gallagher, de 38 años, comprar una casa en Anchorage sería un paso hacia la estabilidad financiera para su creciente familia. Pero incluso con un ingreso familiar de seis cifras y trabajos estables, ella y su esposo han tenido dificultades para realizar una compra.

Las altas tasas hipotecarias, la oferta limitada de viviendas y la históricamente escasa asequibilidad han mantenido la posibilidad de comprar una casa fuera del alcance de Gallagher, una investigadora económica que está esperando su tercer hijo. Las casas de tres o cuatro habitaciones en buenos distritos escolares son difíciles de conseguir y prohibitivamente caras.

“Es difícil sentirse seguro”, dijo. “Afecta a todo”.

Desde Anchorage hasta Ámsterdam , muchas economías desarrolladas e incluso emergentes se enfrentan a un problema similar: la oferta de viviendas no logra satisfacer la demanda, lo que contribuye a impulsar los precios de las viviendas a niveles que están fuera del alcance incluso para las familias de ingresos medios.

Los problemas de asequibilidad se han visto exacerbados por las altas tasas de interés de los bancos centrales, que las autoridades de todo el mundo han estado utilizando para hacer frente a la rápida inflación. Esas tasas de política se filtran en los mercados financieros y elevan las tasas hipotecarias, lo que hace que sea aún más caro para los prestatarios comprar una casa y para los constructores financiar la construcción de nuevas casas y apartamentos.

La segunda parte de esa ecuación está a punto de cambiar. Los bancos centrales de muchas economías están reduciendo las tasas de interés o se están preparando para hacerlo de manera inminente. El Banco Central Europeo y el Banco de Inglaterra ya están reduciendo los costos de endeudamiento, y el presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos señaló la semana pasada que comenzaría a reducirlas en septiembre.

Pero es poco probable que esos recortes de tasas sean una panacea para la asequibilidad de la vivienda.

Si bien el cambio de postura de los bancos centrales ya se está traduciendo en tasas hipotecarias algo más bajas en muchos países, no se espera que los costos de los préstamos vuelvan a caer a los niveles que prevalecieron durante la década de 2010. Varios economistas dijeron que las tasas hipotecarias a 30 años en los Estados Unidos, por ejemplo, podrían terminar en el rango del 5,5 al 6 por ciento, por debajo de su pico del 7,5 por ciento del año pasado, pero aún notablemente por encima del 4 por ciento que era normal antes de la pandemia.

Los expertos también advierten que las tendencias de mercado que se han mantenido durante mucho tiempo (como los altos costos laborales, los materiales más caros y las regulaciones que limitan el ritmo y el alcance de la construcción) seguirán obstaculizando la oferta de viviendas asequibles. Sencillamente, se ha vuelto más difícil hacer que la construcción de viviendas asequibles sea económicamente viable. Al mismo tiempo, las tendencias demográficas podrían seguir impulsando la demanda de viviendas en algunos mercados. Si sumamos todo esto, es poco probable que las tasas de interés más bajas puedan solucionar la crisis de asequibilidad en las viviendas compradas o en alquiler.

«Simplemente no hemos construido suficientes viviendas desde 2009», dijo Gallagher, quien investiga el mercado inmobiliario local como parte de su trabajo.

De hecho, la persistencia del problema de la vivienda está atrayendo cada vez más la atención de los funcionarios electos de todo el mundo. Una generación de adultos jóvenes se siente desesperanzada respecto de sus perspectivas de tener alguna vez una casa propia y muchos están agobiados por alquileres caros, lo que los está desmoralizando respecto de la economía, y eso está impulsando llamados a la acción.

«Creo que hemos llegado a un punto en el que se están desgastando los vínculos de la sociedad», dijo Glenn Kelman, director ejecutivo de la firma inmobiliaria Redfin.

Los políticos nacionales incluso están empezando a proponer soluciones, revirtiendo una práctica de décadas en la que muchos trataban la vivienda como un asunto más local.

Ursula von der Leyen, presidenta de la Comisión Europea, ha prometido nombrar al primer comisario de vivienda de la Unión Europea y ha manifestado su interés en revisar las normas clave para que Europa pueda subvencionar de forma más amplia la construcción de viviendas. La vicepresidenta Kamala Harris, candidata presidencial demócrata en Estados Unidos, ha prometido ayuda a quienes compren su primera vivienda y ha reforzado los incentivos para la construcción. Su oponente republicano, el expresidente Donald J. Trump, ha culpado a la competencia de los inmigrantes indocumentados por la escasez de viviendas y ha prometido deportaciones para abordar la crisis.

Sin embargo, no está claro si estos enfoques serían eficaces o incluso factibles , y los expertos advierten que podría ser difícil resolver rápidamente un problema de asequibilidad de la vivienda que se ha ido gestando durante años.

Tomemos el ejemplo de Estados Unidos. En ese país, los precios de las viviendas y los alquileres han aumentado regularmente más rápido que los salarios promedio desde aproximadamente 2012. En ese entonces, los constructores habían retrocedido tras la dura crisis inmobiliaria de 2008, lo que provocó una escasez de propiedades en varias ciudades importantes.

“El precio relativo de la vivienda ha estado subiendo sustancialmente durante algún tiempo”, dijo Austan Goolsbee, presidente del Banco de la Reserva Federal de Chicago, en una entrevista.

Luego, los valores de las viviendas aumentaron drásticamente (y de manera mucho más amplia) a raíz de la pandemia.

Los ingresos semanales promedio aumentaron un 22 por ciento desde principios de 2020, pero los alquileres aumentaron un 24 por ciento. Los precios de las viviendas aumentaron alrededor de un 50 por ciento. Y ese aumento en los precios de las viviendas se ha combinado con altas tasas de interés para impulsar la asequibilidad a niveles históricamente bajos .

Los desafíos no se han limitado a las grandes ciudades. La Reserva Federal de Atlanta hace un seguimiento de si los hogares con ingresos medios pueden absorber los costos anuales asociados con la propiedad de una vivienda de precio medio. Si bien eso todavía es posible en algunos lugares, como Pittsburgh , no lo es en un número grande y creciente de mercados, desde Asheville, Carolina del Norte , hasta Albuquerque .

En lugares donde la asequibilidad ya era un problema antes de la pandemia, como Nueva York y Boston , la situación se ha vuelto más grave.

La asequibilidad debería empezar a mejorar un poco a medida que los tipos de interés de los bancos centrales bajen, lo que hará que resulte más barato para las familias que recurren a hipotecas comprar viviendas. En qué medida es complicado.

Las tasas de las hipotecas a 30 años ya se están moderando, ya que la Reserva Federal indica que se está preparando para recortar las tasas de interés. Si todo lo demás se mantiene igual, eso hará que los pagos mensuales de la vivienda sean más baratos.

Pero no todo lo demás es igual.

En primer lugar, muchos economistas esperan que los potenciales compradores se lancen al mercado inmobiliario cuando los tipos de interés bajen. Eso podría colisionar con una oferta limitada y hacer subir los precios. En Gran Bretaña, por ejemplo, un recorte de los tipos de interés por parte del Banco de Inglaterra este verano ya ha provocado un repunte del interés entre los potenciales compradores de viviendas.

Y en Estados Unidos y en varias otras economías avanzadas , grandes poblaciones de personas de entre 30 y 40 años están en una edad en la que han formado hogares y desean comprar, lo que significa que podría haber una cantidad sustancial de demanda de vivienda reprimida.

Al mismo tiempo, otras dos tendencias podrían ayudar potencialmente a liberar la oferta para satisfacer esa demanda.

En Estados Unidos, donde las hipotecas a tipo fijo a largo plazo son habituales, muchas familias se han mostrado reacias a mudarse porque no quieren abandonar las bajas tasas hipotecarias que les habían impuesto hace años. A medida que las tasas bajen, es posible que se sientan más dispuestas a poner finalmente sus casas a la venta.

Eso no necesariamente dejará el mercado con más casas en general: la gente puede simplemente vender una casa para comprar otra. Pero si algunas personas cambian sus casas unifamiliares por viviendas para jubilados, o sus primeras viviendas por lugares más agradables, la reorganización podría liberar oferta en partes del mercado donde es muy necesaria.

Y en muchas economías globales, las tasas más bajas podrían hacer que a los desarrolladores les resulte más asequible financiar la construcción de viviendas, y la expectativa de que la demanda se recupere podría alentar a los desarrolladores a construir.

“Está claro que en los últimos dos años, desde principios de 2022, el ajuste monetario ha reducido la inversión en vivienda”, dijo Philip Lane, economista jefe del Banco Central Europeo, en una entrevista. “A medida que se vaya deshaciendo el ajuste monetario, deberíamos esperar que la inversión en vivienda se recupere”.

Esto podría ayudar a crear oferta de viviendas de alquiler en particular. La construcción de viviendas multifamiliares fue sólida hace unos años, pero ha caído drásticamente en un contexto de mayores tasas de interés.

“En el mercado de alquiler, la cosa no tiene demasiadas ambigüedades”, dijo Thomas Davidoff, economista de vivienda de la Universidad de Columbia Británica. “En el mercado de propietarios, la cosa es un poco más complicada, porque eso hará subir los precios”.

Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, dijo que creía que los precios de las viviendas en Estados Unidos subirían un 3 por ciento en 2025 y un 2,5 por ciento en 2026 a medida que la oferta y la demanda se recuperaran. En total, la combinación de aumentos graduales de precios e hipotecas ligeramente más baratas debería mejorar un poco la asequibilidad para las personas que dependen de las hipotecas, dijeron varios economistas, pero no tan buena como lo era antes de 2020.

Incluso cuando se trata de construcción de departamentos y casas, las tasas más bajas no resolverán todo, porque el financiamiento costoso no es el único problema que impide a los constructores construir viviendas más asequibles.

Andrew Mikula, investigador principal sobre vivienda en el Pioneer Institute , una organización de investigación independiente de Boston, dijo que cuando se les preguntaba a los constructores locales qué era lo que los frenaba, a menudo hablaban de los costos que hacían que la vivienda asequible fuera financieramente insostenible. Recientemente, estos incluyen mano de obra, materiales de construcción y gastos de servicios públicos.

“Las tasas de interés rara vez son lo primero que surge”, dijo.

Entre la limitada construcción de viviendas tras la crisis inmobiliaria de 2008 y el bajo número de nuevas construcciones, muchos países del mundo tienen un déficit de viviendas que ha tardado años en resolverse. Mark Zandi, economista jefe de la agencia de calificación Moody’s, estima que Estados Unidos se enfrenta a un déficit de tres millones de viviendas, por ejemplo. La mayor parte de ese déficit corresponde a unidades asequibles.

“Nos llevó una generación meternos en este lío”, dijo Zandi. Tomará tiempo salir de él.

Pero algunos en el sector ven razones para tener esperanza, aunque no dependa exclusivamente de tasas de interés más bajas. Mikula dijo que los políticos locales y nacionales podrían mostrarse más receptivos al problema de la vivienda ahora que ha comenzado a afectar no sólo a los hogares pobres sino también a los de clase media.

“Ya no son sólo los trabajadores pobres los que sienten la presión, especialmente en lugares como Boston”, dijo. “Eso está ampliando la coalición de personas que están personalmente involucradas en esto”.

La frustración que sufren los profesionales que trabajan como los Gallagher en Alaska a la hora de buscar una vivienda es cada vez más habitual. Los votantes de Irlanda y otros lugares consideran cada vez más que la asequibilidad de la vivienda es un tema político de primer orden. En Canadá se está debatiendo activamente cómo solucionar los problemas de asequibilidad. En los Países Bajos se han producido protestas .

Para algunos, el dolor es agudo. Tamara Kuschel, directora de proyectos de la organización de servicios sociales De Regenboog Groep de Ámsterdam, que se centra en alojar temporalmente a personas, dijo que un nuevo grupo de personas de clase media y trabajadora había estado buscando servicios para personas sin hogar durante la última década, a medida que los precios de las viviendas y los alquileres se disparaban.

“Vimos en nuestras casas un grupo de personas que no eran nuestro grupo objetivo habitual: todavía tenían trabajo”, dijo. Aunque a menudo anima a estas personas a buscar nuevas viviendas fuera de la costosa Ámsterdam, eso cada vez resulta menos eficaz. Hoy en día, las pequeñas ciudades holandesas también son demasiado caras.

“Incluso allí, cada vez es más difícil encontrar viviendas”, dijo. “Para los maestros, los conductores de autobús y los trabajadores sociales como yo, no son asequibles”.

Fuente: https://www.nytimes.com/2024/08/30/business/economy/interest-rate-cuts-housing-affordability-crisis.html