Hablando de una «crisis inminente», el informe encontró que los condominios más antiguos dominan el mercado: casi el 90 por ciento de las listas activas en la ciudad del sureste de Florida son condominios que tienen más de 30 años, mientras que solo el 3 por ciento tiene menos de una década.

Según ISG World, en el segundo trimestre del año había un total de 20.293 propiedades en venta activas en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach. De ellas, 17.796 eran condominios construidos hace al menos 30 años. Solo en el condado de Miami-Dade, 7.961 propiedades en venta activas tenían más de tres décadas de antigüedad; 1.088 eran de condominios de entre 10 y 30 años de antigüedad; y 588 condominios de menos de 10 años de antigüedad.

Las cifras sugieren que un número significativo de propietarios de condominios en Miami están tratando de vender sus antiguas propiedades antes de que las nuevas regulaciones introducidas por el Proyecto de Ley SB 4-D, Seguridad de la Construcción, entren en vigencia en 2025.

«Es un éxodo masivo impulsado por el miedo, con los jubilados atrapados en el fuego cruzado», dijo a Newsweek el director ejecutivo de ISG World, Craig Studnicky . «Los propietarios de condominios en edificios antiguos se apresuran a vender antes de que comiencen los exámenes físicos que podrían revelar defectos estructurales, pero ya llegan tarde a la fiesta», continuó.

«Estamos viendo una avalancha de unidades de más de 30 años en el mercado, y los compradores se están alejando de ellas. Para los jubilados con ingresos fijos, es una pesadilla financiera: de repente, su pedazo de paraíso asequible se está convirtiendo en un pasivo costoso que no pueden permitirse conservar ni vender fácilmente».

«Para empeorar las cosas, la mayoría de los compradores les dicen a nuestros agentes inmobiliarios sin rodeos: ‘Ni siquiera nos muestren nada con posibles valoraciones especiales’. Todos claman por unidades más nuevas, pero hay escasez de ellas», agregó Studnicky. «Esto no es solo una tendencia, es un cambio radical en nuestro mercado que ha tomado por sorpresa a la mayoría de los propietarios de condominios, amenazando los sueños de jubilación y creando un desequilibrio masivo en el inventario».

Según el proyecto de ley SB 4-D, los condominios de Florida de más de tres pisos y más de 30 años de antigüedad deben someterse a una primera inspección por parte de un arquitecto o ingeniero y, si se encuentran indicios de «deterioro estructural sustancial», se realizará una segunda inspección más profunda. Si no se encuentran signos de deterioro, se realizará una nueva inspección después de 10 años, y así sucesivamente.

Según una enmienda de junio de 2023, las jurisdicciones locales pueden establecer los requisitos de inspección en 25 años en lugar de 30.

Los informes de inspección estarán disponibles en línea para propietarios, inquilinos y posibles compradores . El proyecto de ley también exige que las asociaciones de condominios comiencen las reparaciones en el plazo de un año a partir de la recepción de un informe que exija la realización de las obras. Si no lo hacen, las autoridades podrían intervenir y determinar que el edificio no es seguro para la ocupación humana; los directores de las asociaciones de condominios también podrían ser responsables de demandas civiles.

El proyecto de ley fue aprobado por la legislatura de Florida en mayo de 2022 después de la tragedia de Surfside del 24 de junio de 2021, cuando una gran parte del condominio Champlain Towers South de 12 pisos en la ciudad se derrumbó en mitad de la noche, matando a 98 personas. Los investigadores descubrieron que el edificio necesitaba urgentemente reparaciones estructurales.

El mercado del sur de Florida está lleno de condominios viejos. Si bien muchos pueden estar estructuralmente en buenas condiciones, es probable que todos deban enfrentar un aumento en las tarifas de la asociación de condominios. Después de la fecha límite del 31 de diciembre, cuando debe completarse la primera ronda de inspecciones, las asociaciones de condominios tendrán que demostrar que tienen los fondos necesarios para el mantenimiento, las inspecciones y las posibles reparaciones. La factura por posibles reparaciones y trabajos de mantenimiento podría ascender a millones.

Hay también otra razón por la que muchos propietarios de condominios antiguos están intentando deshacerse de ellos: los condominios de 30 años o más se han depreciado un 19 por ciento desde 2023.

En 2024, el precio de venta promedio de un condominio en los tres condados analizados por ISG World fue de $225,000, una reducción respecto de los $277,000 del año pasado. La mayor caída de precios se registró entre 2022 y 2023, cuando los condominios de 30 años o más pasaron de venderse por un promedio de $325,000 a $277,000.

Durante el mismo período, los condominios de menos de 10 años de antigüedad se revalorizaron en un 9 por ciento. El precio de venta promedio de un condominio de 10 años o menos es de $1,943,000 este año, según estimaciones de ISG World; el año pasado, fue de $1,840,000.

«Nos enfrentamos a una crisis de condominios que reconfigurará el mercado inmobiliario de Florida y posiblemente otras partes del país», dijo Studnicky. «A medida que surjan problemas estructurales en los edificios antiguos, podríamos ver un efecto dominó en los mercados costeros de todo el país. Los valores de los condominios más antiguos pueden desplomarse, los costos de renovación se dispararán y los compradores redefinirán las inversiones ‘seguras'».

«Florida no es única: es sólo el primero en afrontar este problema de frente, y otros estados podrían seguir pronto su ejemplo», añadió.

Fuente: https://www.newsweek.com/miami-homeowners-race-sell-condos-before-2025-1926308